Investering

Dette bør du vite før du investerer i crowdfunding

Crowdfunding har de siste årene vokst til å være en marked på over 1 milliard kroner årlig og blitt en fast del av mange investorers portefølje. Men hva er egentlig crowdfunding? Og hva bør du vurdere før du investerer? Dette skal vi forklare nærmere i denne artikkelen..
Dette bør du vite før du investerer i crowdfunding
Elias Magan
Senior Analytiker i Monio

Publisert
21
.
06
.
2022
Lesetid
6 min
Sist oppdatert
21
.
06
.
2022
Dette bør du vite før du investerer i crowdfunding
Dette bør du vite før du investerer i crowdfunding

Hva er crowdfunding?

Det finnes fire ulike typer crowdfunding:

1. Aksjebasert crowdfunding

Aksjebasert crowdfunding gjør det mulig for bedrifter å nå ut til et stort antall mulige investorer ved at prospektet deres blir digitalt tilgjengelig på plattformen.

Aksjebasert-crowdfunding er blitt en meget populær måte for bedrifter å hente kapital. Investorene vil da eie en liten del av selskapet. Gjør selskapet det godt kan avkastningen på investeringen bli svært høy. Nettopp fordi man investerte i selskapet tidlig. På den andre siden er risikoen høy fordi selskapene er i en tidlig fase. Samtidig kan det være vanskelig å få solgt aksjene i man eier fordi selskapet ikke er børsnotert.

2. Belønningsbasert crowdfunding

Belønningsbasert crowdfunding er en flott måte å få finansiert et nytt produkt på. Finansieringen skjer ved at produsenten beskriver produktet og viser frem en prototype, som for eksempel en ny drone. Dersom kunden forhåndsbestiller produktet og dermed tilfører bedriften nok penger til at de kan finansiere produksjonen får man gjerne en ekstra god rabatt eller en spesiell utgave av produktet. Resultatet av en vellykket kampanje er at produsenten får verifisert at det er et marked for produktet og får forhåndssolgt nok til å kunne finansiere produksjonen.

3. Donasjonsbasert crowdfunding

Donasjonsbasert crowdfunding er en meget effektiv måte for folk å støtte et godt formål. Det kan for eksempel være en innsamlingsaksjon for å lage en tursti i et nabolag. Noen ildsjeler lager et crowdfunding prosjekt og så kan alle som ønsker seg en tursti støtte formålet ved å gi litt penger etter egen evne. Det kan også være for å støtte en person som trenger hjelp i en eller annen form eller for eksempel å bidra til en korpstur. Det sentrale punktet er at donasjon handler om å støtte en god sak uten at man får noe man kan ta eierskap til tilbake.

4. Lånebasert crowdfunding

Mange selskaper opplever strenge krav og lange prosesser hos bankene. I noen tilfeller krever bankene 100% forhåndssalg for å tilby finansiering, med saksbehandlingstid på flere måneder. Eller at et selskap kun får lån til ett prosjekt av gangen. Dette gir begrensninger for kredittverdige selskaper med god sikkerhet.

Lånebasert-crowdfunding er meget godt egnet til å adressere akkurat disse selskapene fordi denne finansieringsformen henvender seg til investorer for å låne penger. Med fleksible vilkår og rask tilgang på kapital, kan selskapene realisere flere prosjekter og investorene få avkastning på investert kapital sikret som ofttest i fast eiendom. Lånebasert-crowdfunding er også ett godt supplement til banken. Mot ferdigstilling av større prosjekter kan det være behov for en toppfinansiering av prosjektet, enten til ferdigstillelse eller for å frigjøre egenkapital.

Lånebasert crowdfunding er den desidert største formen for crowdfunding i Norge. Hvor lån til eiendomselskaper er den største underkategorien. I 2021 sto eiendomslån for rundt 48% av det totale crowdfundingsmarkedet.

Hva er eiendomslån?

Plattformen fungerer slik at en samling av investorer eller “crowden” låner ut penger til et eiendomsselskap. Selskapet vil da bruke disse pengene til å realisere sine prosjekter. 

Typiske eiendomsprosjekter er bygging av boligeiendom, hytter eller tomteutvikling. Derfor brukes samlebetegnelsen eiendomslån. 

Som sikkerhet  for lånet vil det tas pant i eiendommen som utvikles eller annen form for sikkerhet. Dette er for å redusere risikoen for investorene om selskapet skulle slutte å betale for seg. 

Som investor velger du selv hvilke selskaper og hvilke prosjekter du ønsker å låne ut penger til. Hvert lån vil ha en egen kampanje hvor du har mulighet til å investere fra 1 000 kr og opp til 20% av lånets størrelse. 

Lånene har en årlig rente på 6-12%. I gjennomsnitt har lånene formidlet via Monio hatt en årlig rente på over 8%. Løpetiden varierer fra 6-36 måneder. Historisk har de fleste lånene blitt tilbakebetalt etter 12 måneder. Som investor velger du selv om du vil investere i lån med kort eller lang løpetid.

Monios Statistikk

  • Totalt utlån - 700 000
  • Gjennomsnittlig løpetid - 12 måneder
  • GJennomsnittlig lånerente - 8,6%
  • Konstatert tap - under 0,4%

Hvilke risikofaktorer bør jeg ta stilling til?

Det er to hovedfaktorer du som investor burde ta stilling til med tanke på risiko; hvor sannsynlig er det at selskapet går konkurs og dermed ikke betaler for seg? Hvis selskapet går konkurs, hvor mye av investeringen går tapt?

For å sette mål på sannsynligheten for mislighold innen ett år, brukes betegnelsen Probability of Default (PD). Utregningen for PD gjøres av det eksterne kredittvurderingsbyrået Experian, som baserer sine beregninger på historiske data for mislighold og statistiske analyser. Om et selskap har lav PD er den estimerte sannsynligheten for at selskapet ikke overholder sine betalingsforpliktelser lav, og selskapet gis en god kredittklasse.

Den andre risikofaktoren du som investor bør ta stilling til er tap ved mislighold. Dette betegnes som Loss Given Default (LGD). I en situasjon hvor en bedrift ikke overholder låneforpliktelsen, regnes lånet som misligholdt. Da vil vår inkassopartner og/eller sikkerhetsagent starte en prosess for å realisere sikkerheten med formål om å tilbakebetale investorene. Om realiserte verdier fra sikkerheten dekker 70% av investorens utestående lån, vil kredittapet være 30%.

Lån formidlet via Monio sikres i all hovedsak i eiendom. Denne sikkerheten vil være med på å redusere kredittapet ved et eventuelt mislighold. 

Hvordan vurdere nøkkeltall?

Sjekk først og fremst om selskapet har god likviditet

Selskap som skal ta opp lån må ha penger til å betale renter. Den vanligste måten å vurdere dette på er å gå til bedriftens regnskaper og se om selskapet historisk har tjent nok penger hver måned til å betale fremtidige renter og eventuelt avdrag avhengig av lånetype.

Så er det viktig å vurdere selskapets soliditet

For en investor er det viktig å vurdere hvor stor egenkapitalen er i selskapet eller prosjektet Ofte vurderer man egenkapitalen som en prosent av hele balansen i selskapet. Kr 100 000 i egenkapital er mye i et selskap med en totalbalanse på kr 300 000, men lite i et selskap med kr 5 mill. i total balanse.

For eiendomslån er det nyttig å se egenkapitalen opp mot kjøpsverdi eller totalkostnad på prosjektet. Og egenkapitalen opp mot forventet salgspris. Disse to prosentene sier noe om risiko i forhold til budsjett, samt salgs risiko. Prosjekter med høy egenkapital er sikrere for en långiver. På eiendomsprosjekter legges det ofte ved en EK-analyse i kampanjen.

Forventet kredittap og avkastning

For å regne ut forventet avkastning på investeringene dine er det derfor viktig å inkludere forventet kredittap. Dette kan beregnes ved å multiplisere sannsynligheten for mislighold (PD), med tap gitt mislighold (LGD).

Forventet avkastning = Rente – Forventet kredittap

Om dine investeringer er fordelt på minst 10 lån med med rente fra 8-9,5% og 0,2-0,9% forventet kredittap, er forventet årlig avkastning 7,1-9,3%. Her er det viktig å notere at investert kapital er fordelt på mange lån, for å spre risiko. Er investeringene fordelt på flere lån, er den negative effekten av eventuelle tap lavere på din totalkapital enn om investeringene er sentrert i få lån.

Ved å investere i lån via Monio kan du oppnå god avkastning på investert kapital i kombinasjon med å hjelpe selskaper med å realisere deres prosjekter. Er du en privat investor kan du opprette Monio Sparekonto som lar deg kombinere tradisjonell banksparing med direkte utlån til bedrifter. Da vil du få vanlig en av markedets beste bankrente mens du har pengene på sparekonto, og enkelt kunne investere deler eller hele sparebeløpet i eiendomslån. 

Investeringen trekkes direkte fra sparekontoen, samtidig vil rentebetaling fra selskapene og tilbakebetaling av lån komme tilbake på sparekontoen. 

Eiendomslån i kombinasjon med aksjer og fond

For de som allerede investerer i aksjer og fond kan eiendomslån være et godt tilskudd til porteføljen. Historisk har eiendomslån gitt en avkastning på høyde med hva man kan forvente i avkastning i aksjer over tid, men med en annen risikoprofil. 

Aksjeinvestering innebærer i teorien en mulighet for uendelig høy avkastning. Men underveis har man en tilsvarende risiko. Avkastningen er blant annet avhengig av hvordan selskapet leverer, også i forhold til forventningene. I perioder kan man ha lav eller negativ avkastning selv om selskapet overholder sine forpliktelser, men de leverer lavere resultat enn forventet. 

Med eiendomslån har man et utestående lån til selskapet og mottar renter. Avkastningen er fastsatt til renten på lånet. Men så lenge selskapet betaler lånet vil man motta avkastningen. Den er derfor ikke direkte avhengig av hvordan markedet oppfatter selskapet. 

Derfor kan det å inkludere eiendomslån i porteføljen være en måte å diversifisere hele porteføljen. Slik at man fremdeles har høy forventet avkastning, men med ulik risikoprofil på investeringene. 

 

Om Monio

Monio er en digital plattform som tilrettelegger for at du kan realisere enda flere eiendomsprosjekter. Løsningen er tilrettelagt for små- og mellomstore utviklere som trenger å finansiere eiendomsprosjekter mellom kr 5-30 millioner. Monner Crowd setter bedrifter i direkte kontakt med investorer, og kan også være en god løsning i kombinasjon med banklån.

  • Lansert i Norge i 2018 (selskapet het tidligere Monner)
  • Monio er et heleid datterselskap av SpareBank 1 SR-Bank ASA
  • En digital plattform som setter bedrifter i kontakt med investorer
  • #1 i Norge på finansiering av eiendomsprosjekter og prosjekter med sikkerhet i fast eiendom